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頭金ゼロでの不動産投資

ここでは、不動産投資における頭金の考え方について、プロ監修のもと詳しく解説します。 【目次】
  1. 不動産投資における頭金とは?
  2. 金融機関からの融資は必須
  3. 頭金ありとゼロの違い
  4. 頭金ゼロのデメリット・リスクとは?
  5. 頭金ゼロでフルローンを利用できる条件とは
  6. 【まとめ】頭金ゼロで不動産投資を始める場合にはプロにしっかり相談
  7. 不動産投資のプロからのアドバイス

不動産投資における頭金とは?

頭金とは、ローンを組む際に金融機関に入れる一部の現金のことです。

不動産投資に要する費用の全額が5000万円だった場合、頭金を入れずに5000万円を借りた場合と、頭金1000万円を入れて4000万円を借りた場合とを比べると、後者のほうが金融機関に支払う金利の総額も返済期間も短くなります。返済を少しでも有利にするために支払うお金が、頭金と考えましょう。

ちなみに、不動産投資における頭金は、投資にかかる費用総額の1割以上が相場のようです。

金融機関からの融資は必須

不動産投資をする上で、金融機関からの融資は必須となります。

莫大な資金をお持ちの方であれば、特に融資を受ける必要はありません。しかしそのような方は、少ないですよね。

よって大半の方にとっては、不動産投資の前提として金融機関からの融資が必要になると考えてください。

頭金ありと頭金なしの違い

頭金を入れて不動産投資を行う場合と、頭金なしで不動産投資を行う場合との違いについて、それぞれメリットの側面から確認してみましょう。

頭金ありのメリット

  • 借入の総額を抑えることで、返済する金利の総額も抑えることができる。
  • 月々の返済が抑えられるためキャッシュフローが良くなる。
  • 2件目の投資を行う際、融資を受けやすくなる。
  • 金融機関によっては金利が安くなる。

頭金なしのメリット

  • 自己資金がなくても不動産投資ができる。
  • たとえ自己資金があっても、これを温存しながら不動産投資ができる。
  • 2件目の投資を行う際の頭金として温存することができる。
  • フルローンが組めた物件は売れやすい(次に購入する人もフルローンを組める可能性が高いため)。

頭金ゼロのデメリット・リスクとは?

自己負担なく不動産投資を始められる点が頭金ゼロのメリットですが、実際に頭金ゼロでの不動産投資を検討する場合には、そのデメリットやリスクも十分に理解しておきましょう。

頭金ゼロのデメリット

頭金ゼロのデメリットは、キャッシュフローが悪くなるということ。頭金ありの場合に比べ月々の返済額が高くなるため、その分、手元に残るお金が低くなるということです。

キャッシュフローを重視して月々の返済額を安く抑えると、その分、返済期間が長くなってしまうため、総額で支払う金利が高くなってしまいます。

頭金ゼロのデメリットの回避方法

頭金ゼロには、かならず上記のようなデメリットが付いて回ります。このデメリットを回避できないことを前提に、頭金については次のような発想を持ちましょう。

1.頭金を払った場合、その頭金を何年で回収できるか

かりに頭金を1000万円払ったとし、かつ、年間の家賃収入が250万円だったとします。すると頭金回収までに要する期間は4年。この4年の回収期間を許容できるならば、頭金を払っても良いでしょう。

2.そもそも頭金を払うべきかどうか

不動産投資を始めると、突発的な修繕費や、一時的な退居の集中などにより、どうしても現金が必要な場面が出てきます。そのときのために、あえて頭金を払わずに現金を手元に残しておく、という発想を持っても良いでしょう。

頭金ゼロでフルローンを利用できる条件とは

審査にさえ通れば、どんな方でも頭金ゼロのフルローンで不動産投資を始めることが可能です。ただし、実際にフルローンで融資を受けている人を見てみると、次の2つのような条件に合致した人が多いようです。

利回りの高い物件に投資をする

金融機関が頭金を求めてくる理由は、投資家のキャッシュフローを高めることで確実に返済を行ってもらうため。だからこそ、もとよりキャッシュフローが良好な高利回りの物件に投資をするならば、金融機関は投資家から頭金を払ってもらう必要がありません。

自分の土地に投資用物件を建てる

自分の土地を担保にし、その上に投資用物件を建てる場合は、基本的にフルローンでの融資が可能です。万が一返済が困難になっても、土地が担保に入っているので金融機関は安心です。

【まとめ】頭金ゼロで不動産投資を始める場合にはプロにしっかり相談

不動産投資は、頭金ゼロでもスタートさせることができます。

ただし、頭金ゼロで不動産投資をする際には、想定されるリスクも視野に入れて投資に着手するようにしたいものです。

万が一のリスクにも迅速に対応できるよう、対応は考えておきましょう。

理屈の上では、頭金ゼロ・預金ゼロでも不動産投資を始めることができますが、実際に頭金ゼロで投資を始めるかどうかは、不動産のプロに相談のうえ決めるようにしてください。

不動産投資のプロ
東京日商エステム中山課長

東京日商エステム 課長

中山裕嗣

プロのアドバイスのもとで
リスクを最小限に抑えた不動産投資を

頭金ゼロでも、不動産投資をすることはできます。ただし、低金利で銀行に預けているだけであれば、多少は頭金を入れたほうが良いでしょう。

一方で戦略的な意味で、あえてフルローンを選ぶという投資法もあります。初心者にはやや難しい戦略なので、もし頭金ゼロでの不動産投資をお考えの場合には、一度、信頼できる不動産投資会社で相談してみたほうが良いでしょう。

不動産投資は、長期的なインカムゲインを狙うことを本来の目的としています。つまり、投資を早く始めれば始めるほど、トータルでの収入は高くなるということです。すぐにでも不動産投資を始めたいものの、頭金を用意できないという方に対しては、リスクを最小限に抑える形でのフルローン投資をプロがしっかりとアドバイスします。

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