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不動産投資の初心者にありがちな失敗例

ここでは、不動産投資の初心者が陥りがちな失敗事例をご紹介しています。不動産投資は、成功を狙うよりも失敗を避けるほうが大切です。失敗した方々と同じ轍を踏まないよう、以下、しっかりと理解してから不動産投資に向かいましょう。

【目次】
  1. 不動産投資の初心者がおこした失敗事例からみる対策
    1. 失敗事例1:大学の都心回帰で需要が激減
    2. 失敗事例2:中古物件のずさんな管理体制
    3. 失敗事例3:サブリースの思わぬ落とし穴
  2. 初心者が不動産投資の失敗をしないために意識すること
    1. 「依存物件」には手を出さない
    2. 「競売物件」には手を出さない
    3. 表面利回りに惑わされない
  3. 不動産投資のプロ

不動産投資の初心者がおこした失敗事例からみる対策

失敗事例1:大学の都心回帰で需要が激減

会社員のAさんは当時35歳、以前から投資に興味があり、友人の勧めで不動産投資をスタートしました。

利回りの高さを優先してエリアはやや郊外を選択。郊外における空室リスクは認識していたので、大学キャンパスが近くにあり学生需要が見込める、手堅い新築ワンルームマンションを購入しました。Aさんの想定通り入居者はすぐに決まり、毎年新入生がいるので需要は途絶えることなく、安定した経営を行うことができました。

失敗した理由

ワンルームマンションを購入して6年後、それまで順調だった需要に大きな変化が起こりました。郊外の大学のキャンパスが、次々に都心回帰を始めたのです。

この流れに乗るかのように、Aさんが所有していた物件の近くにあった大学も都内へと移転。地域から一気に学生が減ったことで、一帯の家賃相場は急落しました。

Aさんが所有していた物件は、駅からやや離れた立地。学生とは違い、家賃よりも利便性を重視する単身社会人のニーズには、なかなかマッチしませんでした。

たとえ入居者がゼロとなっても、ローンの支払いや維持費、広告費はかかります。結果としてAさんの物件は、長く赤字経営が続くこととなりました。

どうすれば良かったのか?

Aさんは、特定の施設に頼らないマンションを選ぶべきでした。

大学や工場など、特定の施設からのニーズを目論んでいる物件を「依存物件」と言います。「依存物件」は、その目的となる施設が存在しているうちは経営が順調なのですが、施設が移転や閉鎖すると一気にニーズが低下します。

Aさんが選んだマンションは、典型的な「依存物件」です。Aさんは、大学という1つの施設だけに頼らず、複数の大学、複数の会社からのニーズがある物件を選ぶべきでした。

失敗事例2:中古物件のずさんな管理体制

会社員のBさんには、夫と中学生の娘が1人います。主人に万が一のことがあったときに、娘に苦労をかけたくないという思いで不動産投資を始めました。

Bさんが選んだのは都心の築28年の中古ワンルームマンション。新築よりも高利回りだったことと、物件エリアの需要が高いことから購入へ踏み切りました。

立地が良かったので入居者はすぐ決まり、順調なスタートを切ったはずでした。

失敗した理由

ところがマンションを購入して1年後のある日、マンション管理会社から多額の臨時修繕費の請求が入りました。建物全体の給水管工事が必要となり、これまで積立てきた修繕費では不足してしまう、との理由でした。この時はじめて、Bさんは管理会社の修繕計画がずさんであったことを把握。マンションを買う前に調べておけば良かったと思っても、後の祭りでした。

この臨時修繕費とは別に、日ごろの管理会社の不適切なメンテナンスが蓄積し、エアコンや給湯器などの故障トラブルが続出。これら費用をまかなうためにBさんは預金を切り崩すことになるなど、およそ収益どころではない状態に陥ってしまいました。

どうすれば良かったのか?

表面利回りだけを見ると、確かに新築物件よりも中古物件のほうが魅力的です。しかしながら、その後にオーナーが負担することとなる修繕費などは、それまでの管理会社のメンテナンス状態や、修繕計画の質に左右されます。これら背後の状況を正確に知ることは、プロでもない限り難しいと言わざるを得ません。

少なくとも不動産投資の初心者の場合には、イレギュラーな修繕費発生等のリスクが低い新築物件を選んだほうが無難です。

失敗事例3:サブリースの思わぬ落とし穴

公務員のCさんは当時25歳、投資全般に興味があり、そのなかでも一番手間がかからない不動産投資に目を向けました。

空室リスクが懸念ではありましたが、営業担当者から30年のサブリース契約を勧められ、空室期間も家賃が保証されるなら安心だと思い、築5年のワンルームマンションの購入に踏み切りました。すぐに入居者は決まり、不動産投資は順調な滑り出しとなりました。

失敗した理由

購入したマンションをサブリース契約してから3年後、次の入居者が決まるまでに2か月間の空室が生じました。この時に初めて、Cさんは「60日間の免責期間」を設定していたことを思い出しました。

免責期間の間、不動産会社はCさんに対し、サブリース契約に基づく家賃を支払う義務はありません。空室によって生じた2か月間の損失は、すべてCさんが負担する形となります。

その後もたびたび空室が生じたものの、その都度、免責期間が適用されて損失はCさんが負担する格好に…。加えて、数年置きに不動産会社からサブリース契約の家賃見直しが行われたため、当初Cさんがイメージしていた収支計画は、みるみる崩れていきました。

どうすれば良かったのか?

たとえ30年間のサブリース契約を結んだとしても、契約期間の間には、何度も家賃の見直しが入ります。また、Cさんのように免責期間が設けられることも一般的です。

サブリース契約がなくとも、事前の十分な対策により、空室リスクや家賃下落リスクを低下させることは可能です。Cさんは、王道の提案をしてくれる良質な不動産会社と関わるべきでした。

初心者が不動産投資の失敗をしないために意識すること

初心者が不動産投資で失敗しないために、以下の3点をしっかりと意識しておきましょう。

「依存物件」には手を出さない

上でご紹介したAさんは、大学に頼った「依存物件」で失敗しました。不動産投資を行う際には、対象となる物件が「依存物件」でないかどうかを、しっかりと調査して見極めましょう。

「競売物件」には手を出さない

購入価格が割安という理由で、初心者は「競売物件」に関心を示しがちです。ところが「競売物件」は、内覧ができないことや、売主が瑕疵担保責任を負わないこと、買主が入居者を退去させなければならないことなど、投資におけるリスクが多すぎます。初心者が手を出す物件ではありません。

表面利回りに惑わされない

表面利回りの高い物件には、次の入居者が入るときに家賃が大幅に下がるなど、様々なリスクが潜んでいる恐れがあります。目先の利益に踊らされることなく、周辺の同等物件と似たような家賃かどうかなどを冷静に調べ、グレードに合った利回りの物件を選ぶようにしましょう。

不動産投資のプロ
東京日商エステム中山課長

東京日商エステム 課長

中山裕嗣

不動産投資に「ウマい話」は滅多にありません

不動産投資の世界には、「ウマい話」などないと考えてください。

まれに、我々プロも驚くようなオイシイ物件もありますが、株式投資やFX投資と同じように、オイシイ投資対象は、その分だけリスクも高めです。表面利回りの高い物件や、サブリース契約が可能な物件などは、投資家にとって「ウマい話」。そういった提案をされた場合は本当に信頼できる会社なのか一度振り返りましょう。

あらためて不動産投資は、ハイリスクハイリターンの投資ではなく、ローリスクローリターンの投資であることを理解してください。

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