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インカムゲインとキャピタルゲイン

ここでは、不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインの違いや、税金の扱いなどについて、不動産のプロが監修のもと詳しく解説します。 【目次】
  1. インカムゲインとキャピタルゲインとは?
  2. 初心者にはインカムゲインがおすすめ
  3. インカムゲインとキャピタルゲインにかかるそれぞれの税金は?
  4. 【まとめ】慎重に物件を選んでインカムゲインを狙う
  5. 不動産投資のプロからのアドバイス

インカムゲインとキャピタルゲインとは?

不動産投資には、インカムゲインという言葉と、キャピタルゲインという言葉があります。どちらも、不動産投資から得られる利益のことを指す言葉ですが、それぞれの利益の獲得方法はまったく異なります。両者の違いを明確に理解しておきましょう。

インカムゲインとは

インカムゲインとは、投資した不動産から得られる家賃収入のこと。マンション投資であれば、自分が買ったマンションから得られる月々の家賃が、インカムゲインです。

マンションの家賃収入はもちろん、商業施設のテナントから得られる家賃収入も、ホテルの宿泊客から得られる宿泊費も、駐車場から得られる駐車料金も、その不動産から得られる利用料という点において、インカムゲインに分類されます。

インカムゲインのメリットは、安定的に一定の収入を狙うことができるという点。一方で空室リスクが伴う点は、ややデメリットとなるかも知れません。

キャピタルゲインとは

キャピタルゲインとは、投資した不動産を転売したときに得られる差益のこと。たとえば2000万円で購入した不動産が3000万円に値上がりした段階で売れば、1000万円の差益が生まれます。

この差益のことを、キャピタルゲインと言います。

インカムゲインを狙って購入した不動産を数年後に手放す際、もし差益が生じていれば、これもキャピタルゲインとなります。

キャピタルゲインは、開発エリアや人が増えるところなどが狙いやすいとされており、例えすぐに売れなかったとしても都心の物件なら家賃がしっかりとれますので安心です。

初心者にはインカムゲインがおすすめ

不動産投資の初心者は、投資の難易度やリスクから考えると、キャピタルゲインではなくインカムゲインを狙った不動産投資を行うべきでしょう。

初心者がインカムゲインを選ぶべき理由

不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインは、株式投資にたとえることで、そのメリットやデメリット、リスクの度合いなどがとても分かりやすくなります。

ちなみに、株式投資におけるインカムゲインとは、株主に対して年に2回支払われる配当金のこと。一方でキャピタルゲインとは、株価が上がって売却する際の売却益のことです。

キャピタルゲインを狙う投資法はプロでも難しい

株式投資の世界では、まれにビギナーズラックの類で、初心者でもキャピタルゲインを獲得することがあります。

しかし、キャピタルゲインを主な手法として長期的に利益を上げることは、プロでも至難の業。とても素人が見よう見まねでできる投資法ではありません。

インカムゲインを狙う投資法は初心者でも簡単

一方で、株式投資から得られるインカムゲイン(配当金)は、素人でもプロでも平等に得られる収入です。収入を得るために必要な行為は、株式を買う、ということだけ。あとは放置してれば、年に2回、自動的に銀行口座へインカムゲインが振り込まれます。

インカムゲインとキャピタルゲインにかかるそれぞれの税金は?

インカムゲインとキャピタルゲインにかかる税金は、その不動産の所有者が個人であるか法人であるかにより異なります。以下、個人所有の不動産を前提に、それぞれの税制について確認してみましょう。

インカムゲインにかかる税金

家賃収入から各種経費(修繕費など)を差し引いた純利益に対し、5~45%の税金が課せられます。個人の給与収入等の金額に応じて税率が決まります。

なお、年間の不動産所得が20万円以下の場合には、税務署への申告が不要。つまり非課税となります。

キャピタルゲインにかかる税金

キャピタルゲインにかかる税金は、不動産の保有期間に応じて異なります。

保有期間が5年未満の場合

売却益に対して39.63%の税金が課せられます。内訳は、所得税が30.63%、住民税が9%です。

保有期間が5年以上の場合

売却益に対して20.315%の税金が課せられます。内訳は、所得税が15.315%、住民税が5%です。

【まとめ】慎重に物件を選んでインカムゲインを狙う

以上、不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインの違いについて解説しました。

インカムゲインを狙った不動産投資には、常に空室リスクが伴います。しかしプロの目を通じて慎重に物件選びをすれば、空室リスクは、さほど怖いものではありません。

一方でキャピタルゲインを狙った不動産投資は、非常に難しいものと心得てください。たとえプロの助言を仰いだとしても、キャピタルゲインで利益を得ることは難しいのが現実です。

初めて不動産投資を行う場合には、インカムゲインやキャピタルゲインだけではなく、ほかにも注意すべきさまざまなポイントがあります。初心者として知っておくべきポイントを押さえることで、少しでもリスクの低い不動産投資を行いましょう。

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不動産投資のプロ
東京日商エステム中山課長

東京日商エステム 課長

中山裕嗣

購入した不動産を可愛がる気持ちが
安定的なインカムゲインを生む

不動産投資に「絶対」はありません。よって、たとえインカムゲインを目的とした投資であっても、失敗する例はあります。

逆に素人がキャピタルゲインを目的に行った投資が、たまたま成功する例もあります。

しかしながら、「運」に頼った不動産投資は、ギャンブルと同じと考えるべきでしょう。ギャンブルで安定的かつ長期的に収益を獲得することは、極めて困難です。

キャピタルゲインで利益を上げるのであれば立地や物件条件のしっかりとした調査や専門家からのアドバイスを参考にしましょう

少なくとも不動産投資の初心者は、インカムゲインを目的とした投資を行う方がリスクは少ないでしょう。

ご自身が購入した不動産を長く可愛がっていれば、愛着も湧いてくるものです。愛着があるからこそ、その不動産をより大切にしたくなります。

購入した不動産をいつまでも可愛がるその気持ちこそが、長期的に安定したインカムゲインを実現するポイントと私は考えます。

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