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サラリーマンが不動産投資をするときのポイント

ここでは、サラリーマンにおける不動産投資のポイントについて詳しく解説しています。不動産投資は、まさにサラリーマンの方々に向いた投資法。恵まれた立場を活かし、ぜひ将来の資産拡大に役立てていきましょう。

【目次】
  1. サラリーマンに不動産投資が向いている3つの理由
  2. サラリーマンが検討すべき不動産のタイプ
  3. 失敗しないためのポイント
  4. サラリーマンが勉強するべきポイント
  5. 不動産投資を行うサラリーマンが知っておくべき知識
  6. 不動産投資のプロ

サラリーマンに不動産投資が向いている3つの理由

不動産投資はサラリーマンに向いている投資法、と言われることがあります。その理由を3つほど見てみましょう。

銀行から融資を受けやすい

相当な資産をお持ちの方でもない限り、不動産投資は銀行からの融資を元手にスタートさせるケースが多いです。

銀行から融資を受ける際のもっとも重要なポイントは、言うまでもなく信用力。信用力とは、言い換えれば「最後までお金を返してくれる確率の高さ」です。 金融機関にとって、安定的な収入がある確率の高いサラリーマンは、信用力の高い職業。銀行融資を受けやすい点が、不動産投資はサラリーマンに向いている投資法だといえます。

本業に支障がない

株やFXで投資をすると、どうしても、その時々の値動きが気になります。つい仕事中にスマホで価格をチェックしたくなるなど、本業に集中できないこともしばしばあるでしょう。

それに対して不動産投資は、物件探しから物件管理まで、基本的には専門業者に一任することが可能。仕事中に物件の状況が気になることは、ほとんどありません。

副業に該当しない

不動産投資とは、いわば賃貸物件というレンタル商品を通じた営利事業。 しかし副業が禁止されている公務員でも認められる条件がある通り、不動産投資を副業と考えないケースがほとんどです。

所得税・住民税を節税できる可能性がある

所得税と住民税は、サラリーマンとしての給与所得と、投資家としての不動産所得を合算した金額をベースに計算されます。よって、不動産投資が赤字にならない限り、理論上は所得税も住民税も上がります。

しかしながら不動産投資には「減価償却」という考え方があるため、建物の経年劣化分を毎年経費に計上することが可能。この経費を給与所得にぶつければ、帳簿上は所得が低くなることから所得税・住民税が安くなる可能性があります。

生命保険代わりになる

金融機関から融資を受けて不動産投資を行う場合、融資の条件として団体信用生命保険への加入が必須となることが通常です。

団体信用生命保険とは、加入者(=不動産投資家)がローンの返済中に死亡したり高度障害状態になったりして返済が不能になった場合、生命保険会社が加入者に代わってローンの残債を支払う、という保険。この保険に加入している限り、遺族にはローンの返済義務はなく、なおかつ物件は遺族名義で引き継がれます。団体信用生命保険は、実質的に不動産オーナーの生命保険として機能します。

年金代わりになる

年金受給の減額傾向が続くと予測されていることに加え、いわゆる「老後2000万円問題」も話題となった昨今、多くの人は老後の生活費の工面に頭を悩ませています。

そのような中で不動産物件は、将来における私的年金代わりとして力強い資産となるでしょう。老後の生活不安を解消するために不動産投資を始めた、という人も少なくありません。

サラリーマンが検討すべき不動産のタイプ

サラリーマンが検討すべき不動産のタイプを考えてみましょう。

一棟買いよりも区分買いがおすすめ

マンションを一棟買う場合、価格は億単位になることがあります。アパートでも数千万円にはなるでしょう。それに対してワンルームマンションの場合、中古であれば数百万円で買うことも可能。初期投資の額で考えれば、特に初心者ならば区分所有のほうが現実的です。

またワンルームの管理業務は、ほぼ業者に一任可能です。忙しいサラリーマンにとって煩わしい管理業務がなくなるのは、とても助かることでしょう。

ファミリータイプよりもワンルームマンションがおすすめ

都心部における賃貸ニーズは、ファミリータイプに比べると、ワンルームマンションのほうが高めです。よって都心部でマンション投資をするのであれば、ワンルームを狙ったほうが無難でしょう。

ただし、都心部以外の地方都市では、かならずしもワンルームのほうが有利とは限りません。十分に情報を集めるようにしましょう。

すべてにおいて共通すること

区分マンションでも、築浅でも、ワンルームマンションでも立地や管理内容によっては良くないことがあります。そのため条件によっては新築の方がいいケースや、ファミリータイプがいいケースもあります。

後述しますが、初心者の方は真摯に相談できる不動産会社(パートナー)選びが重要です。

サラリーマンが不動産投資で失敗しないためのポイント

サラリーマンが不動産投資で失敗しないためのポイントは、ズバリ、不動産会社選びです。誠実で信頼のある不動産会社を選べば、不動産投資はさほどリスクの高い投資ではありません。

ちなみに、東京23区における賃貸物件の平均入居率は90%弱。近年人気の江東区は、入居率93%弱です。このような状況である以上、キャッシュフローをしっかりと計画すれば、むしろ不動産投資で失敗することのほうが難しいかも知れません。

良質の物件を適正価格で紹介してくれて、なおかつ物件管理をきちんとやってくれる不動産会社を選べば、入居率の高さに鑑みるに、失敗する可能性は非常に低いのではないでしょうか。

信頼できる不動産会社の選び方

その不動産会社が信頼できるかどうかを判断するためには、主に次の2点を重視して比較しましょう。

平均入居率が高いかどうか

その不動産会社が管理している物件の「平均入居率」を確認しましょう。おおむね95%以上であれば安心です。

不動産投資を行ううえで、もっとも大きなリスクが空室リスク。しかしながら、入居者が半永久的に住み続けることは考えにくい以上、空室を100%避けることはほぼ困難です。空室が生じても、すぐに次の入居者を見つけられるかどうかが、不動産会社の腕の見せ所と言っても良いでしょう。

購入から売却まで一貫してフォローしているかどうか

不動産投資においては、購入後の物件管理や将来的な物件売却も、物件購入と同じくらいに大事な要素です。だからこそ「売ったら売りっぱなし」の不動産会社ではなく、管理から売却まで長期的に面倒を見てくれる不動産会社を選ぶべきです。

売った瞬間に熱量が下がってしまう不動産会社は、往々にして平均入居率がかんばしくないものです。

サラリーマンが勉強するべきポイント

物件探しから物件管理まで、お願いすればすべて業者が代行してくれる不動産投資。しかしながら不動産投資をやる以上、最低限の知識は備えておくべきでしょう。

忙しいサラリーマンが不動産投資の勉強する際のポイントをご紹介します。

不動産投資セミナーに参加する

時間に余裕がある方は、不動産投資会社が主催しているセミナーに参加してみましょう。本とは異なり、臨場感のある貴重な話を聞くことができます。会場内で同じサラリーマン投資家仲間ができるかも知れない、という楽しみもあるでしょう。

不動産投資を行うサラリーマンが知っておくべき知識

不動産投資を行うサラリーマンが知っておきたい基礎知識として、以下、「税金・法務関連の知識」「実質利回りと表面利回り」「不動産投資のリスク」の3点を確認しておきましょう。

税金・法務関連の知識

不動産投資では、いわゆる損益通算による税額計算が認められています。損益通算とは「2つ以上の収入源がある場合、黒字と赤字を合算した金額で税金を計算しなおす」という仕組みのこと。給与所得や不動産以外の事業所得で出した黒字に対して、不動産投資で出した赤字をぶつければ、所得税や住民税を節税できる可能性がある、ということです。

不動産投資では、ローンの返済金利や管理費・修繕費積立、火災保険料などに加え、帳簿上の経費である減価償却費を加算することができます。この減価償却費の加算により、実際には赤字でないにもかかわらず、税金の計算上で赤字になることも珍しくありません。

実質利回りと表面利回り

不動産投資における実質利回りとは、家賃収入から各種経費を差し引いたうえでの年間利回りのこと。一方で表面利回りとは、経費を差し引く前の年間利回りのことを言います。

実際に不動産を運用すると様々な経費が発生するため、現実的な利回りに近いのは実質利回りのほう。表面利回りは、同じ地域の他物件と比較した際の有利・不利を判断する際、材料の一つとされることがあります。

なお、不動産運用後の実際の利回りは、かならずしも事前に計算した実質利回りと同じになるとは限りません。むしろ低めになる傾向があると考えておいたほうが無難でしょう。

不動産投資のリスク

不動産投資には様々なリスクが付きものです。それらの中でもっとも代表的なリスクが空室リスクです。

空室リスクとは、文字通り、物件に入居者が不在となるリスクのこと。家賃収入が入らない一方でローンの支払いは待ってくれないなど、オーナーにとって頭の痛くなる状況となります。不動産投資を行う際には、少しでも空室リスクを抑えられるよう、信頼できる不動産会社と付き合うことや、立地や設備なども十分に考慮することが望まれます。

空室リスクのほかにも、地震などの自然災害リスクや、入居者同士のトラブルのリスクなどが指摘されています。

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不動産投資全書

不動産投資のプロ
東京日商エステム中山課長

東京日商エステム 課長

中山裕嗣

不動産投資家としてサラリーマンは
恵まれた身分

不動産投資をやっている方の大半は、自己資金ではなく銀行融資で始めています。

上でも説明しているとおり、安定収入が期待できるサラリーマンは、銀行融資を受けやすい恵まれた身分。大半のサラリーマンの方が、始めようと思えばすぐにでも不動産投資を始めることができるはずです。

なおかつ、投資が順調に進めば、銀行は「事業がうまく行っている」とみなして、もっと多くの融資をしてくれる可能性があります。そうやって、一戸から2戸、2戸から3戸……、と投資対象を増やしていったお客様を、私は何人も見てきました。とても夢のある話ではないでしょうか。

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