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不動産投資は儲かるのか

「不動産投資って、本当に儲かるの?」

おそらく、不動産投資を始める前は、そんな風に思うのではないでしょうか。実際はどうなのか、プロが解説していきます。

不動産投資は生涯を通じて儲けるための商品である

お金イメージ

不動産投資の儲け方には、「家賃収入(インカムゲイン)」と、「マンションを転売した差額で儲ける(キャピタルゲイン)」の2種類があります。

キャピタルゲインの場合は、短期間で利益を得られることもあるのですが、不動産の目利きが必要で、失敗したときのリスクも大きいため、投資初心者には不向きと言えます。

インカムゲインの場合は、短期間で大きく儲けることはできませんが、保有期間に応じて、長く家賃受け取り続けられます。もちろん売却を通じて、支出を回収したり、ローンの残高以上で売却して、利益を出すことも可能です。

初心者には、家賃収入を得て、じっくり長く儲ける不動産投資のスタイルが確実と言えます。

マンションを所有しておくことでのメリットも、数多くあります。

  1. 立地条件次第で、安定した利回りが確保できる
  2. 生命保険代わりになる
  3. 相続税対策ができる
  4. 物価変動に強い
  5. 私的年金代わりになる

ざっとあげただけでも、これだけのメリットがあります。

この5つを、細かく説明していきます。

立地条件次第で、安定した利回りが確保できる

投資をする上で、いちばん避けたいのは「資産がマイナスになること」「損をすること」ではないでしょうか。

リスクゼロの投資というものは、残念ながらありえません。あらゆる投資商材には、大なり小なり、リスクはつきものです。

マンション経営は、数ある金融商品の中でも、「ミドルリスク・ミドルリターン」ですが、立地条件次第では「ローリスク・ロングリターン」という、資産価値がゼロになることを回避できるものです。

では、他の商品はどうでしょうか?一般的なリスクとリターンの傾向を見ていきましょう。

株式投資(ハイリスク・ハイリターン)

変動幅が激しいので、短期間で大きな収益を得られることもありますが、逆に大損することもあります。株で勝とうと思うと、豊富な知識と、市場を読み解く経験値と、俊敏な判断力が必要になるでしょう。

東京証券取引所第一部の単純平均利回りは1.46%程度なので、平均値で見ると、マンション経営の表面利回り約4%に比べ、リスクの割に、非常に心もとない数値であることがわかります。

FX【外国為替証拠金取引】(ハイリスク・ハイリターン)

こちらも株式同様、変動幅が激しいものです。国際情勢などによって、瞬時に信じられないほど暴落することもあります。

債券(ローリスク・ローリターン)

あらかじめ利率や満期日などが決められて発行されるので、利回りが確定していて安全性が高いものですが、その分、収益に期待するのは難しいといえます。

国債の配当目安は0.05%。掛け金が余程大金でないと、儲けるのはかなり厳しいでしょう。

預金(ローリスク・ローリターン)

バブル期であれば、「利息で生活」なんてことも(預金額によっては)可能でしたが、2019年現在は「マイナス金利」と言われるほどの低金利なので、収益は極小。

定期預金の利息は0.010%。これで稼ごうというのは、現実的ではありません。

保険商品(ローリスク・ローリターン)

安全性は高いですが、預金同様低金利の世の中で、配当は減少傾向です。

生命保険代わりになる

マンションを買う際に、ローンを利用する場合は、団体信用生命保険(団信)に加入する必要があります。

団信に加入すると、契約者が死亡したり、高度障害になった場合、残債は保険会社によって支払われるので、ご遺族には、ノーローンのマンションが残ることになります。

最近は、ガンになったら適応される特約付きの団信も登場しています。ただし、特約付き団信は、通常のローン金利に0.3~0.4%程度を上乗せして支払うことになるので、本当に必要かどうかを見極める必要があります。

団信に加入したことで、現在入っている生命保険の見直しを行ったオーナー様の多くが、保険料を削減できています。

相続税対策ができる

近年、相続税対策のためにマンション経営を試みる人も増えています。

現金などの金融資産、株式などの有価証券に対し、賃貸用マンションは相続税の課税対象額が大幅に下がり、相続税が軽減されるのが理由です。

単純計算で、相続税は現金で相続するより約60%も軽減されます

物価変動に強い

現在はアベノミクスによる金融緩和策により、物価上昇(インフレ)を目標としていますが、インフレが起こると、どうなるか。社会の授業で習ったと思いますが、実生活での出費が増え、現金の価値は下がります。

しかし、現物資産であるマンションは、物価の上昇とともに、むしろ賃料や価格が上昇する傾向があるので、資産価値が目減りするリスクには強いと言えます

完済後は、安定した家賃収入が毎月に入ってくる

通帳イメージ

マンション経営では、ローンを支払うのは入居者(家賃)+自分(不足分がある場合の負担部分)という考え方。要は、「支払いの大半は入居者の家賃で投資ができる」のです。

しかも、完済後は家賃収入が毎月入ってくるので、私的年金代わりになります。

年金崩壊と言われる昨今、それに代わる安定収入を手に入れることができるというわけです。

不動産投資のプロ
東京日商エステム中山課長

東京日商エステム 課長

中山裕嗣

目的に応じた収入を
作るためのマンション経営

投資をご検討する際は、まずご自身の目的と、その目的に対して、どのくらい収入が必要なのか、何年後までにその金額が必要なのかなど、計画を立てていきましょう。

正しい計画を立てるには、年金が何歳からいくらもらえるのか、今入っている保険の内容や支払い金額はいくらなのかなども含めて考えなければならないので、プロの力を借りるのがいいでしょう。

不動産投資の場合、やはり「老後にゆとりある生活を送りたい」という目的をお持ちの方がいちばん多い割合を占めています。

では、ご希望する「ゆとりある生活」に月々いくら足りていないのか…。ゆとりを作るには、長く得られる儲けが必要になります。そういった方には、マンション経営は適した方法と言えます。

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