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不動産投資のQ&A集

ここでは、不動産投資に寄せられる基本的なQ&Aをご紹介します。初心者の方は参考にしてください。

融資やローンに関するQ&A

Q.普通のサラリーマンでも不動産投資の融資は受けられますか?

A.はい、受けられます。

普通のサラリーマンの方でも、過去に金融事故などの履歴がない限り、問題なく不動産投資の融資を受けることができます。むしろ、サラリーマンは安定した給与収入が見込まれるため、多くの個人事業主よりも有利な条件で融資を受けられるかもしれません。

本人の年収や他の融資状況、返済状況などにもよりますが、おおむね年収の10倍程度までの融資を受けることができるでしょう。

Q.不動産投資はいくらから始めることができますか?

A.都内の新築ワンルームへの投資であれば、2000~3000万円から始めることができます。

中古物件の場合や、都内でもやや郊外にある物件の場合には、もう少し低い金額で不動産投資を始められる可能性があるでしょう。逆に、都心部の人気エリアの物件の場合には、もう少し高い金額になるかもしれません。

Q.頭金がゼロでも不動産投資をすることができますか?

A.はい、できます。

頭金ゼロにして自己資金を温存し、これを2件目の不動産投資の頭金に回す人もいるようです。ただし頭金ゼロで不動産投資を始めた場合、その分、月々のローン返済額が高めになることに注意してください。

メリットとデメリットをよく勘案のうえ、プロの相談しつつ頭金の扱い方を検討したほうが良いでしょう。

リスクに関するQ&A

Q.家賃滞納リスクにはどのような対策がありますか?

A.主な対策として、管理会社との滞納保証契約や、入居者の審査基準の厳格化があります。

滞納保証契約とは、万が一家賃が滞納になった際に、との家賃を管理会社や信販会社が補償してくれる契約のことです。あわせて、入居者の属性について「月収が家賃の3倍以上」など、基準を厳格化することで家賃滞納リスクを低減させることができます。

Q.空室リスクにはどのような対策がありますか?

A.空室になりそうな物件を購入しないことが大前提です。

空室になりそうな物件とそうでない物件を見分ける基準は、第一に立地です。不人気なエリアで、かつ最寄り駅から遠い立地にある物件は、必然的に空室リスクが高まることでしょう。

ほかにも、物件に付帯している設備、家賃の適正性、管理会社の信頼性など、空室リスクを左右する条件をきちんと見極めて投資することが大切です。

基本的な知識に関するQ&A

Q.不動産投資の利回りは、他の投資法に比べて高いほうですか?

A.高い場合もあれば、低い場合もあります。

都内のワンルームマンションに投資した場合、平均的な実質利回りは4%程度と考えられます。よって、銀行預金や郵便貯金、国債、社債などに比べれば、圧倒的に高い利率と考えて良いでしょう。

一方で、株式やFX、投資信託などに比べた場合、不動産投資で期待される利回りは低めになります。

もとより、期待される利回りはリスクの高さに比例すると考えてください。

Q.表面利回りと実質利回り。何が違うのですか?

A.表面利回りとは、物件価格に対する年間の家賃収入の率のこと。物件の管理にかかる必要経費などは、一切考慮しません。

それに対して実質利回りとは、物件の管理にかかる必要経費も考慮した利回りのこと。表面利回りよりもリアリティに近い数値となります。

Q.不動産投資がインフレに強いというのは本当ですか?

A.本当です。インフレだけではなく、デフレにも強いとされています。

近年、アベノミクスの効果もあり、景気はゆるやかに上昇中です。しかしながら、この傾向はいつまで続くか分かりません。経済は生き物のように、常に上下に動いています。

当然、不動産価格も常に上下に動いていますが、その動きは実にゆるやか。インフレになろうがデフレになろうが、不動産は、世間の景気や株式相場ほど乱暴な動きにはなりません。

Q.インカムゲイン、キャピタルゲインとは何ですか?

A.インカムゲインとは、所有する投資対象から定期的に生まれる果実のこと。不動産投資で言えば家賃にあたります。

それに対してキャピタルゲインとは、所有する投資対象を手放したときに生まれる売買差益のこと。2000万円で買ったワンルームが2200万円で売れた場合、差額の200万円がキャピタルゲインです。

通常、不動産投資はインカムゲインを目的としています。

Q.不動産投資が相続税対策になると聞きました。どういうことですか?

A.相続財産としての評価額を下げることができる、ということです。

たとえば5000万円の「現金」を相続する場合、この5000万円を基準に相続税額が計算されます。一方で5000万円の「不動産」を相続する場合、5000万円よりも低い評価額を基準に相続税が計算されます。

不動産の種類により計算方法は異なりますが、かりに賃貸マンションを相続する場合、建物は約30%、土地は約20%まで評価額を下げることができます。被相続人は、この低い評価額で計算された相続税を納付することとなります。

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