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マンション賃貸管理とは

マンション経営は、物件を購入して終わりというものではありません。入居者の募集や契約業務、日常的な物件管理業務、退去時のさまざまな事務等、マンションオーナーには、やるべきことがたくさんあります。これら管理業務を一括で代行しているのがマンション賃貸管理会社。ここでは、マンション賃貸管理会社の具体的な業務内容を中心に解説しています。

【目次】
  1. マンションの賃貸管理とは
  2. 賃貸管理のサポートをしてくれる管理会社
  3. 賃貸管理会社が行ってくれること
  4. マンションの賃貸管理会社を選ぶ際の基準
  5. 不動産投資のプロ

マンションの賃貸管理とは

マンションの賃貸管理とは、投資用マンションへの入居者の募集や物件管理などをトータルで行う業務のこと。投資家に本業がある場合、マンション管理を自分で行うことは難しいでしょう。そのため、多くの投資家はマンションの管理業務全般を管理会社へと一任しています。

マンションの賃貸管理業務を大きく分けると、以下の2つになります。

入居者管理

マンションの入居者に関わる業務一般を、入居者管理と言います。具体的には、空室が生じたときの次の入居者の募集、入居者の審査、契約事務、家賃回収、滞納時やトラブル時への対応、退去時の立ち会いや敷金清算などです。

建物管理

マンションの建物に関わる業務一般が、建物管理です。具体的には、設備の故障への対応や修繕の手配、共有部分の清掃など、各種メンテナンスを指します。

賃貸管理のサポートをしてくれる管理会社

入居者募集や契約業務、管理業務、入居者退去にともなう各種業務などは、理論上はオーナー一人でも行うことができます。ただし、実際にこれを素人が行うには、さまざまな壁があるでしょう。

たとえば、入居者の効率的な募集を行うためには、地域のマンション事情に精通していなければなりません。マンション事情を知らない素人が闇雲に募集活動を行っても、いつまでも空室が埋まらない可能性が高いでしょう。 また、会社勤めなどの本業を持っている人が日常的な物件管理(掃除など)をできるとは、到底思えません。物件管理が行き届いていないマンションでは、入居者の満足度が下がり退去率が上がります。

以上のような現実を鑑みると、少なくともマンション投資の初心者においては、マンション賃貸管理会社の力を借りるのが最善の選択となるでしょう。

賃貸管理会社が行ってくれること

マンション賃貸管理会社が行っている主な業務を具体的に見てみましょう。

入居者募集

入居者から退去の申し出を受けた後、不動産会社やインターネット、広告等を通じて次の入居者の募集活動を行います。

家賃集金・オーナーへの送金

入居者からの家賃回収、および、オーナーへの家賃送金を行います。家賃滞納に対する督促業務も含まれます。

建物・設備の修繕や交換

物件自体や付随する設備に不具合が生じた場合、修繕や交換、リフォームなどのメンテナンスの手配を行います。共有部分の清掃も行うなど、建物の健康を守る日常業務も代行します。

苦情処理などの緊急対応

入居者からの苦情への対応など、さまざまな緊急事態に対応します。

家賃保証

入居者による家賃滞納や空室が生じたとき、オーナーに対して家賃収入を保証するマンション賃貸管理会社もあります。

※ただし通常管理よりも手数料が高くなるデメリットもあるので、必要に応じて使うかを考えないといけません。

マンションの賃貸管理会社を選ぶ際の基準

マンションの賃貸管理会社を選ぶときのポイントとして、以下の3つを確認しておきましょう。

購入・管理・売却まで一貫して行っているかどうか

賃貸管理業務だけではなく、購入や売却まで一貫して行っている会社を選ぶことがおすすめです。 マンションを管理すること同様に、購入や売却における判断や手続きなどもある程度の知識が必要。どうせであればワンストップで購入・賃貸管理・売却まで対応してくれる会社を選んだほうがいいでしょう。

地域のマンション事情に詳しいかどうか

空室リスクを軽減させるためには、地域のマンション事情に詳しい管理会社を選ぶようにしましょう。地域のマンション事情を知り尽くしている会社と、そうでない会社とでは、入居者募集活動の効率が違います。効率的な募集活動は、マンション投資における要となる部分です。

賃貸管理会社の平均入居率が高いかどうか

管理会社が管理しているマンションの平均入居率を確認しましょう。95%以上の入居率であれば、管理業務に問題はない会社と判断できます。かりに空室が生じたとしても、平均入居率95%以上の管理会社であれば、ほどなく次の入居者を見つけることができるでしょう。

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賃貸マンションを管理していくことは、決して簡単ではありません。退職後の時間がある方ですら、ご自身の投資用マンションを効率的に管理していくことは、非常に難しいことでしょう。

特に難しいのが、入居者の募集です。マンション管理の中では、もっとも難しい分野と考えてください。入居者を常に確保するためには、長い経験に立脚した募集計画や分析などが必要なのです。

マンション投資における最大のリスクは空室。空室リスクを最小限に抑えるためには、プロの賃貸管理会社に物件の運営を一任したほうが良いかと考えます。

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