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不動産投資のリスクを知る

不動産投資に失敗する人の特徴のひとつに、リスクヘッジができていないことがあげられます。

ここでは、不動産投資で誰もが考えなくてはいけないリスクとその回避方法を、東京日商エステムのセミナー講師なども担当している営業の方に解説していただきました。

危険イメージ

空室のリスク

マンションを経営していく上で、一番避けたいのが空室です。不動産投資では、大半の方がローンを活用しているので、家賃が取れなくなると、やはり不安ですよね。

不動産投資における空室リスクの回避方法

部屋イメージ

マンションは、立地、設備、適正な家賃、良い賃貸管理会社の4つが揃ってこそ、安定して家賃を得続けることができます。

空室リスクを回避するために、大切な4つのポイントをひとつずつ解説していきます。

その1:立地

立地は4つの中でも、いちばん重要なポイントです。立地が悪いと、どれだけ設備が整ったマンションであっても、人気は出にくいと考えてください。人気路線・人気駅の徒歩10分圏内であることが、何よりも大切です。

その2:設備

設備とは、キッチンやトイレなどの清潔感、エレベーターがあるか…という最低限のポイントをクリアするのは当然です。

加えて見るべきは、トイレとお風呂がセパレートであることや、WiFi、宅配ボックスなど、あればより暮らしやすくなる設備。管理人がいる、防犯カメラの設置台数が多いなどの単身女性でも安心して住めるセキュリティ。

設備は住みやすさに直結し、住みやすさは満足度に繋がります。満足度が高いマンションであれば、住んでいる人はそうそう引越しを検討しまし、入居者の入れ替わりでも賃貸がつきやすく、空室になりにくいでしょう。

その3:適正な家賃

立地と設備が良くても、相場よりグンと高い家賃だと、入居者も躊躇するでしょう。そのエリアの相場を調べて、適正な家賃を設定しましょう。

条件1・2の立地と設備が優れていると、つい家賃をちょっと高く設定したくなりますが、マンション経営は長い目で考えるものです。目先の収益の大きさを狙うよりも、安定した家賃収入を得続けて、空室ロスを減らすことを大切にしていくほうがいいでしょう。

その4:良い賃貸管理会社

最後は、良い賃貸管理会社です。立地、設備、適正な家賃が揃っていても、広告宣伝が行き届いていなければ、人の目に触れることがありません。賃貸管理会社の選定の際には、管理戸数などの数字であらわせる実績をチェックしてください。また、倒産リスクなども考え、経験(創業年数)も確認しましょう。

地震のリスク

地震イメージ

避けて通れないのが、自助努力では防ぎようがない自然災害です。とくに、ここは地震大国・日本。首都圏では、数十年以内に大規模地震が発生するかもしれないとも言われています。

参照元:政府 地震調査研究推進本部 https://www.jishin.go.jp/resource/column/aug_shuto/

不動産投資における地震リスクの軽減方法

自然災害のリスクをゼロにすることはできませんが、被害を最小限に抑える方法は存在します。それが 地震保険の加入、新・新耐震基準の建物であること、堅牢なつくり、地震の二次災害を受けにくい土地、の4つです。

その1:地震保険の加入

火災保険は銀行から融資を受けるときに義務づけられることも多いのですが、地震保険への加入は任意です。保険料がかかるので、悩むところではありますが、倒壊してローンだけ残されることを考えると、保険をかけておくにこしたことはありません。

その2:新・新耐震基準(2007年基準)の建物

物件を選ぶ際には、1981年の建築基準法施行令改正以降に建てられた、新耐震基準のマンションを必ず選んでくださいというのはよく言われることですが、もうすでに新体制基準では古いです。

新・新耐震基準(2007年基準とも言われます)でも、地盤に合わせて基礎を造るよう求める等、より厳しい基準になっています。

この新耐震基準のマンションは、震度6以上の地震でも倒れないとされており、とくに鉄筋コンクリート(RC)もしくは鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)の構造であれば、より安心です。

実際に、先の東日本大震災、熊本地震でも、建築基準法施行令改正以降に建てられたRC造、SRC造の構造のワンルームマンションの倒壊は、1件もありませんでした。新・新耐震基準であれば、より安心と言えるでしょう。

その3:堅牢なつくり

当然ですが、マンションのつくりが丈夫であれば、地震があったとしても被害は少なくすみます。丈夫さを何で計ったらいいかというと、第三者評価機関による「設計性能評価書」と「建築住宅性能評価書」が交付されているかどうかがひとつの指標になります。

これは国土交通大臣から指定された登録住宅性能評価機関によるもので、「地震などに対する強さ」「火災に対する安全性」「省エネルギー対策」など9分野の性能項目について、設計段階(設計住宅性能評価書)と建設工事・完成段階(建設住宅性能評価書)の2段階でチェックされます。

住宅性能評価書取得までの流れ

その4:地震の二次災害を受けにくい土地

地震も怖いですが、地震の二次災害…津波や土砂災害も同様に恐ろしいものです。

しかし、津波や土砂災害は、危険区域外のマンションを選定することで避けることができます。

入居者トラブルのリスク

ゴミ出しや騒音におけるトラブル、家賃の滞納や夜逃げなど、避けたい人的トラブルは数知れず。

トラブルの仲介をして、自分が巻き込まれることもあるかもしれません。

不動産投資における入居者トラブルのリスクの回避方法

これをお読みの方が、専業大家さんとしてやっていくのであれば、「入居審査を厳しくする」「滞納保証会社を利用する」などの方法をあげますが、おそらくほとんどの方が、今の生活を崩したくないと思っているのではないでしょうか。

それであれば、いろんな対策を自分で行うのは、現実的ではありません。

賃貸管理などを一任できる、賃貸管理会社にお願いするのが最善の手です。

入居者をプロの目で厳選してもらう、家賃の回収も代行してくれるなど、対応の行き届いた賃貸管理会社に依頼すれば、自分の時間を使わずに、安心できるマンション経営が可能になります。

不動産投資のプロ
東京日商エステム中山課長

東京日商エステム 課長

中山裕嗣

リスクはゼロにはできなくても
最小限にすることはできる

不動産投資は安定性がある商品だと言われていますが、リスクはゼロではありません。

ただ、そのリスクを限りなく小さくすることは可能です。

日商エステムグループは、2019年で創業29年目を迎えます。管理戸数実績16,724戸(2018年3月末のデータ)と、多くのオーナー様とお付き合いさせていただいております。

オーナー様も、ご契約前はお一人お一人違った不安を抱いていらっしゃいました。

ちょっとでも疑問や不安が残ったままですと、不動産投資を始めたとしても、「入居者が家賃を払わなかったらどうなるんだろう」「賃貸管理会社が倒産したら…」そんな思いにかられてしまうはずです。

そんなご不安を抱きながらの投資家生活にならぬよう、オーナー様ご自身も気が付いていないようなリスクへの不安を洗い出し、ご安心いただけるよう、過去の実例データなどを豊富にご用意しております。

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