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不動産投資の副業

不動産投資とは、正確に言えば不動産賃貸業を営むことです。

よって会社員が不動産投資を行えば、不動産賃貸業という副業を行っていることになります。

不動産投資も問題になってしまうのでしょうか?

企業が副業を禁止する理由

そもそも、なぜ企業は従業員の副業を禁止しているのでしょう?その主な理由として、以下の2点が考えられます。

本業をおろそかにする恐れがあるから

企業が副業を禁止している最大の理由が、「本業をおろそかにする恐れがあるから」というものでしょう。

もちろん、本業の業務時間中に副業をやる人はいません。

が、たとえば会社が終わった後に深夜のアルバイトをやった場合、翌日の本業で集中力が低下してしまうかも知れません。

あるいは、副業に熱心になるあまり、早退や休暇などの回数が増えていくかも知れません。これらは企業にとって、大きなデメリットとなります。

情報漏洩の恐れがあるから

社内秘の情報が外部企業に漏れてしまう恐れがある、という理由もあるようです。

どんな企業でも、入社の際に「秘密保持義務」を交わします。これに反する行為は懲戒解雇にも匹敵するほどの重大な事案。

副業を通じた情報漏洩を未然に防ぐ目的で、副業を禁止としている会社もあるようです。

不動産投資副業として問題になりにくい4個の理由

副業に関しては、まだまだ厳しい日本企業。

ところが不動産投資については、ほとんどの会社で副業と考えていません。

それどころか、企業よりも厳しい副業禁止規定が設けられている公務員の世界であっても、なぜか不動産投資は副業とされていません。

本来は副業であるはずの不動産投資ですが、なぜ多くの会社では問題とされないのでしょう?

本業への支障がほとんどないから

購入した物件の運営は、管理会社へと一任することができます。

投資家自身が時間や手間を使って物件管理をする必要はありません。

必然的に、本業への支障はほとんどないでしょう。

情報漏洩のリスクがほとんどないから

不動産投資のプロセスの中で、企業の情報を漏洩する理由などありません。投資家本人にも不動産会社にも入居者にも、誰にもメリットがないからです。

投資が副業になるという認識が薄いから

そもそも日本人は投資を仕事と考えない傾向があります。不動産投資だけではなく、株式投資やFX投資なども仕事とみなさない人が大半です。役所の「職業分類」にも、投資家という職種はありません。

単なる資産管理との境界線があいまいだから

株式投資やFX投資は明らかな投資活動ですが、不動産投資は、投資なのか自己資産の管理なのか境界線があいまいです。

もし不動産投資を副業とするならば、遺産として親から引き継いだ賃貸物件を所有することも副業になり、勤め先を解雇されるかも知れません。

副業や投資が問題になる3つのケース

いかに問題となりにくい不動産投資とは言え、以下の3つの基準に抵触した場合には、大きな問題となる可能性があるので注意してください。

職務専念義務に違反する

職務専念義務とは、会社と交わした就業時間内は職務に専念せよ、という義務のこと。管理会社に不動産の運営を一任していれば、職務専念義務に反するような事態にはならないでしょう。

秘密保持義務に違反する

秘密保持義務とは、業務を通じて知り得た機密情報を外部に漏らすな、という義務のこと。
業務上知り得た情報を漏洩することは、不動産投資において、誰にも何のメリットもないと思われます。

競業避止義務に違反する

競業避止義務とは「会社と競合しうる業務を外でするな」という義務のこと。不動産投資を行っている会社の従業員が、会社と競合しうる場所でこっそりと不動産投資を行っていた場合、競業避止義務に違反する恐れがあります。

副業になる条件

副業としては問題になりにくい不動産投資ですが、そうとは言え、仕事と捉えられても不思議ではないほどの規模で不動産投資を行った場合、副業禁止規定に触れる恐れがあるので注意してください。

「5棟10室」という基準を覚えておく

戸建ての投資用物件を5棟以上所有している場合、もしくは、区分所有の投資用物件を10室以上所有している場合は、一般に「事業的規模」があるとみなされて副業とされる場合があります。

成功のために気を付けるポイント

不動産投資で成功するために気を付けておきたい4つのポイントを確認しておきましょう。

どんな目的で投資を行うのかを明確にする

不動産投資には様々な目的があります。老後資金の確保、長期的な安定収入の確保、相続税対策、インフレ対策などです。何のために自分が不動産投資を行うのかを明確にし、かつ貫きましょう。迷子になると失敗することがあります。

不動産会社を慎重に選ぶ

一度投資用不動産を購入すると、仲介した不動産会社とは長い付き合いとなります。信頼できる会社かどうか、また、信頼できる担当者かどうかを見極めたうえで、慎重に取引をスタートさせましょう。

キャッシュフローを厳格に把握する

家賃収入だけではなく、ローンの返済や修繕費、各種税金、保険などの支出も明確にし、常に明確なキャッシュフローを把握しながら運用してください。

リスク対策を万全にしておく

空室リスクや家賃滞納リスク、金利上昇リスク、災害リスクなど、様々なリスクを想定しつつ、それぞれのリスクが現実のものとなったときの対応策を考えておきましょう。

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東京日商エステム中山課長

東京日商エステム 課長

中山裕嗣

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企業が副業を禁止している最大の理由は、従業員が副業に力を入れ過ぎると本業に集中しなくなるからです。エネルギーのすべてを本業に注いでほしいと願う企業側の立場になれば、副業禁止規定が生まれた経緯も理解できなくはありません。

しかしながら不動産投資は、いったん物件を購入すれば、あとの運営を管理会社に一任することができます。株式投資やFX投資などとは違い、常に価格の変動が気になることもありません。企業にとって従業員の不動産投資は、ほとんどリスク要因にはならないのです。

公務員の世界ですら不動産投資は容認されていることですから、まして会社員の方は安心して不動産投資を行っていきましょう。

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