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不動産投資が節税になる仕組み

「不動産投資は節税になります!」と、多くの不動産投資会社が謳っていますが、なぜ節税になるのでしょうか。

不動産投資のプロが解説します。

税金イメージ

家賃収入だけではなく、
節税にもメリットがある不動産投資

マンション経営をしていると、「損益通算」ができます。

損益通算とは、2種類以上の所得があり、ひとつが黒字所得、他が赤字所得という場合に、黒字所得から赤字所得を差し引いて課税額を下げて、税金を再計算することです。

マンション経営では、さまざまな必要経費が発生しますので、家賃収入の売り上げよりも必要経費が上回り、赤字所得を作ることができます。その時に、黒字所得である給与所得を損益通算すると、税金が安くなります。

ということは、「マンション経営が赤字所得じゃないと節税にならないのでは?」と思いますよね。

でも、実際、銀行口座内ではキャッシュフローが出て、黒字でも、認められた必要経費を計上することで赤字所得を作ることができ、帳簿上損益通算後、節税になる場合があります

これは、目に見えない支出である「減価償却費」が経費として大きな割合を占めるからです。

不動産投資における減価償却費の計算方法

建物の資産価値は、時間の経過によって減少していきます。その資産価値が目減りしていく金額を、みなし経費として算出できます。

税務上定められた計算方法は、以下の通り。

建物の購入費用÷使用できる期間(構造上定められた耐用年数)

例えば2,000万円のRC造の建物本体(※)であれば、税務上耐用年数が47年と定められており、「2,000÷47=42.5」となるので、およそ42万円分を毎年必要経費として計上する事ができます。

※本体部分と付属設備部分の割合によって変わるので、くわしくは税理士にお問い合わせください。

不動産投資にかかる経費を計上

税金イメージ02

先ほどあげた減価償却費も含め、不動産投資で計上できる経費は、以下のようなものがあります。

  • 管理費、修繕積立金
    共用部分の維持・管理に必要な費用である管理費、将来建物を修繕していくための修繕積立金はもちろん経費として計上できます。
  • 減価償却費
    前章で解説した、時間の経過によって減っていく建物の資産価値を、みなし経費として算出できるものです。
  • 修繕費(部屋のリフォーム代など)
    退去時における原状回復費用、エアコン修理など補修にかかった経費です。
  • 各種税金
    不動産取得税や固定資産税など、不動産を所有するにあたって納めた税金は必要経費に計上できます。ただし、個人の所得税や住民税は必要経費には当てはまりません。
  • ローン返済額の利息部分
    返済額に含まれる利子は必要経費として計上することができます。
  • 保険料
    火災保険や地震保険など、各種保険の支払い。
  • 税理士費用
    確定申告を税理士に依頼した場合、その費用も経費として計上できます。
  • 諸雑費
    物件の内覧や管理、総会出席のための交通費、管理会社とやり取りした通信費、経営についてや、不動産市況を研究するための新聞図書費、マンション経営上使用した事務用品などの消耗品費などが含まれます。

なかでも、認められた必要経費の中で減価償却費やローン返済額の利息分は、経費の割合を大きく占めます。

諸雑費は、どこまでが認められるかは判断が難しいところなので、税務署や税理士にお問い合わせいただいたほうがいいでしょう。

不動産投資初年度はより節税効果が高い

税金イメージ03

マンション購入初年度払う税金や経費のうち、「登録免許税」「不動産取得税」「諸費用」は金額が大きいので、不動産投資初年度は、必要経費の計上が大きくなります。

登録免許税

不動産を取得し、法務局へ所有権を登記した際に、一度だけ課される税金です。税率は売買の場合が不動産価格の2%ですから、2,000万の物件を購入すると40万円がかかることになります。

参照:国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

不動産取得税

地方税扱いになるので、都道府県から、納税通知書が届きます。不動産取得後、だいたい3~6ヶ月くらいが届く目安なので、時期によっては次年度の確定申告にずれこむことがあります。

土地建物の固定資産税評価額の4%が課されます。

例えば固定資産税評価額が3,000万円の物件(建物2,000万円、土地1,000万円)であれば、99万6千円程度を支払う必要があり、それを経費として計上することができます。

「高い!」と思った方はご安心を。

評価額は時価よりも安く設定されているため、都心部の25平米の1Kタイプであれば、不動産所得税は約10万~15万前後になる事がほとんどです。

参照:東京都主税局 http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html

諸経費

マンションを買うときには、登記を司法書士に依頼する費用など、さまざまな初期費用がかかります。

  • ローン諸費用(ローンの事務手続き手数料)
  • 火災保険料
  • 事務手数料(売買契約を行なった会社の事務手続き費用)
  • 売買契約書の印紙代
  • 固定資産税の精算金
  • 管理費・修繕積立金の3ヶ月分前納分
  • 修繕積立基金
  • 司法書士に依頼する登記費用

これらを合計すると、2,000万くらいのマンションでは約70~80万の費用になります。

不動産投資のプロ
東京日商エステム中山課長

東京日商エステム 課長

中山裕嗣

節税で得たものは「自分の資産を維持していくため」として活用していきましょう

以上の通り、不動産投資は様々な費用を必要経費として計上でき、その結果、本業の給与所得に課せられる所得税や住民税を減額することができます。

ただし、誤解の無いよう付け加えておきますと、不動産投資による節税効果はあくまでも副次的なもの。過度に「節税」を利益と謳っている営業さんに、もしあたったとしたら、その人とのお付き合いは、避けた方がいいかもしれません。

マンション経営をしていると、予期していなかったタイミングに出費が必要になることが、あるかもしれません。

そのためにも、節税は利益として考えるのではなく、将来の維持管理に備えた予備のお金として考えましょう。

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