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中古のメリット・デメリット

本ページでは、不動産投資において中古物件を選ぶメリットとデメリットについて、それぞれプロに解説してもらいました。

中古イメージ

不動産投資で中古を選ぶメリット

家イメージ

利回りの高さ

中古マンションの最大のメリットは、利回りの高さです。

購入価格が安い中古マンションは、立地や設備次第では、家賃が新築とそれほど変わらない場合もあり、投資効率の指標である利回りが高くなります。

新築マンションの実質利回り(※)が4%に対し、中古は4~5%だと言われています。

利回りの計算方法

表面利回り=(年間家賃収入÷物件価格)×100

実質利回り={(年間家賃収入-年間総支出)÷物件価格}×100

都心部・駅近物件も狙える

予算的に都心部や駅近の新築物件に手が届かないという場合も、中古マンションなら予算内に収まることもあるかもしれません。

お得な物件は、すぐに売れてしまうことがほとんどですが、そういった物件を探し当てる楽しみは、中古ならではと言えます。

不動産投資で中古を選ぶデメリット

悩む男性イメージ

担保評価が低く、金利が高くなりがち

中古物件は経年劣化や家賃回収という面で、銀行からの融資条件が厳しくなるので、頭金を多く入れなければいけないケースもあり、少額の自己資金で不動産投資を始めたい、という人には希望通りの船出とならない場合も。

金利も、新築に比べて高くなりがちなので、物件価格が安いという、いちばんのうまみを得られにくいことがあります。

部屋の現状がわからない

中古マンションの多くが、今のオーナーが物件を売却するという、いわゆる「オーナーチェンジ」の形になります。住んでいる方がいる状況での引継ぎになるので、部屋の中を確認することはできません。

また、住んでいる方がいてもいなくても、中の構造の劣化までは見ることはできません。たとえ元々の不備だったとしても、新築には10年間の瑕疵担保責任がありますが、中古マンションの多くにはついていないので、自己負担で修繕しなければいけないリスクがつきまといます。

修繕費用がかかる

今の設備と、昔の設備を比べたときに、人気があるのは今の設備です。間取りも、その時々でニーズが変化しています。中古の場合、今のニーズに合わせようとすると、リノベーション費用がかかってしまいます。もちろん、リノベーションや設備のリニューアルを行なわなくても入居者が入ってくれれば問題はないですが、そうなる保証はありません。

また、長期修繕計画をきちんと立てていなかったマンションを買ってしまったときは、急に大規模修繕のためのお金を請求されることもあります。

ローンが利用しにくい

鉄筋コンクリートのマンションは、税法で耐用年数が47年と決められています。

これは、建物の物理的な寿命ではなく、あくまで税法上定められていることではありますが、ローンは、この耐用年数までしか組むことができません

築20年のマンションを購入する場合だと、27年までしかローンが組めないということです。

さらに、中古マンションは新築に比べて、評価額が低いため、借入金利も高くなりがちです。

不動産投資のプロ
東京日商エステム中山課長

東京日商エステム 課長

中山裕嗣

中古には中古の、
新築には新築の良し悪し

中古には中古の、新築には新築の良い所も、悪い所もあります。

一概に「どっちがいい」と言い切れないのが、不動産投資の投資の難しさです。

そうなると、決め手になるのは”長期運用において、デメリットをカバーしてくれる総合点数の高い物件と出会う”ということが大事になってきます。

そして、「この会社なら誠実に対応してくれる」「この営業さんとなら長く付き合える」というパートナーを選ぶことも重要。セミナーや個別相談の際には、ぜひそういった点に着目してください。

マンション投資家として成功するには、買うべき物件・付き合うべきパートナーという両方の要素が必要不可欠なのです。

新築マンションのメリット・デメリットはこちら

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