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不動産投資とは?

「そもそも不動産投資とは何ですか?」という初心者の方々に向け、ここでは、不動産投資の仕組みや利益の出し方、不動産投資をやっている人たちの属性などについて解説します。

不動産投資とは

不動産投資の基本的な仕組み、および、不動産投資の代表的な種類を見てみましょう。

不動産投資の基本的な仕組み

不動産投資のやり方や、利益を上げる方法について簡単に見ていきましょう。

不動産投資のやり方

金融機関でローンを組み、不動産物件(マンション等)を購入。購入した物件を他人へ貸し、得られる家賃収入の中からローンを月々返済します。

通常、家賃の額はローン返済の額よりも高めに設定されるため、ローンの返済中にオーナーが自己資金を持ち出すことはありません。それどころか、家賃とローン返済額との差額は、オーナーの収益にもなります。

ローンを完済した後は、得られる家賃収入がすべてオーナーの収入。この収入を、老後の生活費の一部に充てている人も少なくありません。

不動産投資で利益を上げる方法

不動産投資で利益を上げる方法には、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。

インカムゲインとは、簡単に言えば家賃収入のこと。家賃収入からローンの返済や各種経費を差し引き、手元に残ったお金がインカムゲインとなります。

キャピタルゲインとは、物件の売買価格の差益のこと。2000万円で買った物件が2200万円で売れれば、200万円のキャピタルゲインを得られることになります。

不動産投資の種類

不動産投資の対象として、主な4種類の物件を見てみましょう。

区分マンションへの投資

一室ごとにマンションを購入して賃貸することを、区分マンション投資と言います。

区分マンション投資の場合、もし購入したマンションが空室になれば、家賃収入がゼロになってしまいますが、首都圏の駅近物件を購入すれば、さほど空室リスクは高くはありません。別の場所に二室目、三室目と投資対象を広げていけば、空室リスクを分散することも可能です。

首都圏の新築マンションでも2000~3000万円と比較的リーズナブルな価格で投資が可能。初心者におすすめの投資法です。

一棟マンションへの投資

マンション一棟をまるごと購入して賃貸することを、一棟マンション投資と言います。

一棟マンション投資の場合、もし一部に空室が生じたとしても、部屋の数が多いのでリスク分散をすることが可能。その一方で、物件を取り巻く環境に大きな変化が生じた場合(近隣の大学や工場の移転など)、全体的な家賃収入が大幅に下落するリスクがあります。

区分マンション投資に比べてハイリスク・ハイリターンなので、初心者よりも、むしろプロに向いた投資法ということができるでしょう。

アパートへの投資

アパート一棟をまるごと購入して賃貸することを、アパート投資と言います。アパート投資の場合、区分投資ではなく一棟投資が普通です。

建物のほかに土地が必要となるため、もともと土地を所有している人に向いている投資法。土地を購入して始めるには、莫大な初期費用がかかります。

戸建てへの投資

集合住宅ではなく、戸建てを購入して賃貸することを、戸建て投資と言います。一つの戸建ての中に複数の世帯が住めるよう設定するなど、物件の運用はオーナーの自由。よって、シェアハウスの運営も戸建て投資の一種に分類されています。

参照:株式会社東京日商エステム https://www.tn-estem.co.jp/invest/step1.html

どういう人が不動産投資をしている?

不動産投資の情報サイト「健美家(けんびや)」が行ったアンケート調査をもとに、実際に不動産投資を行っている方々の属性をデータで確認してみましょう。

年齢

  • ~29歳:3.2%
  • 30歳~:8.5%
  • 35歳~:13.6%
  • 40歳~:18.5%
  • 45歳~:25.3%
  • 50歳~:11.3%
  • 55歳~:12.8%
  • 60歳~:6.8%

不動産投資の初心者の中には、不動産投資を行う年齢層について「預貯金に余裕のある年配者」とのイメージを持つ方もいることでしょう。しかしながら実際には、この数値を見て分かるとおり、かならずしも年配者に偏っているわけではありません。むしろ、40代までの若い年齢層で約7割を占めています。

性別

  • 男性…84.9%
  • 女性…15.1%

男性のほうが圧倒的に多いことは、ほとんどの方がイメージしていることでしょう。むしろ、全体の15%以上が女性であることが意外かもしれません。

年収

  • 500万円未満:17.4%
  • 500万円以上:18.5%
  • 700万円以上:23.8%
  • 1000万円以上:17.7%
  • 1500万円以上:14.9%
  • 3000万円以上:7.7%

全体の約60%の投資家が年収1000万円未満です。500万円未満の方も、決して少なくありません。3000万円以上の方が少ない理由は、そもそも不動産投資をやる必要のないほど資産を構築しているからかもしれません。

職種

  • 会社員:56.0%
  • 自営業:12.1%
  • 法人・団体役員:7.4%
  • 賃貸業経営(専業):7.5%
  • 公務員:6.4%
  • 医師・弁護士・税理士等:3.4%
  • その他:7.2%

投資家の半数以上が会社員です。公務員を含めると、実に6割以上の投資家が給与所得者となります。医師や弁護士などの特別な職業の投資家は、わずか3%少々に過ぎません。

投資歴

  • 1年以内:20.0%
  • 2~4年:26.8%
  • 5~9年:22.1%
  • 10年以上:10.4%
  • 20年以上:7.2%
  • その他:13.6%

投資歴4年以内まで「初心者」と考えた場合、不動産投資を行っている人の約半数は「初心者」です。10年以上のベテラン投資家は、むしろ少数派のようです。

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