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不動産投資における利回りの考え方

ここでは、不動産投資家にとって最大の関心事とも言える利回りについて解説します。利回りの考え方の基本を理解し、そのうえで東京のマンションの実際の投資利回りを確認してみましょう。

【目次】
  1. 不動産投資利回りとは
  2. 利回りはどれくらいが基準?
  3. 不動産投資のプロ

不動産投資利回りとは

不動産投資利回りとは、投資した不動産から1年間で得られる利益率のこと。大きく分けると、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回りとは

表面利回りとは、不動産への投資金額に対し、1年で得られる利益率の割合のこと。以下の計算式で求められます。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

この計算式を見て分かるとおり、表面利回りには、不動産の管理・運営にかかる経費がいっさい考慮されていません。現実的な数字ではありませんが、不動産の購入にあたり他物件と比較する際、一つの有益な指標とはなります。

実質利回りとは

実質利回りとは、表面利回りから各種経費を差し引いたうえでの利回りのこと。以下の計算式で求められます。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間経費)÷(物件価格)×100

年間経費とは、不動産の運営にともなって発生する管理費、修繕積立費、固定資産税などの合計を指します。また購入経費とは、不動産を購入する際に発生する仲介手数料、司法書士報酬、印紙税、不動産取得税、融資を受けるための諸経費などを指します。

表面利回りに比べ、実質利回りはより現実に近い利回りとなることが分かるでしょう。ただし、実際に不動産を運用していく場合、かならずしも想定される実質利回りを実現できるとは限らない点に注意してください。

表面利回りと実質利回りの具体的な計算例

表面利回りと実質利回りの違いについて、具体的な計算例のもとで理解してみましょう。

【表面利回りの計算例】

・条件

物件購入価格:2000万円

年間家賃収入:100万円

・計算

100万円÷2000万円×100=5%(表面利回り)

【実質利回りの計算例】

・条件

物件購入価格:2000万円

年間家賃収入:100万円

購入経費:100万円

・計算

(100万円-30万円)÷(2000万円+100万円)×100万円=4.76%(実質利回り)

利回りはどれくらいが基準?

東京都内におけるマンション投資の取引利回りは、2019年現在、おおむね4%少々と考えておきましょう。

ただしこの数値には、「最寄駅から徒歩10分以内」「築年数5年未満」などの条件が付けられており、当然ながらこれらの条件に該当しないマンションも多々あります。オートロックの有無や、1Fと2Fの家賃の違いなど、ほかにも細かい条件を付ければ、利率は変わってくることでしょう。

それら細かい条件を考慮した場合、東京都内におけるマンション投資の平均的な取引利回りは3~3.5%とする見解もあります。

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マンション投資から得られる利回りを見て、「低い」と感じた方もいれば、「高い」と感じた方もいるでしょう。

この利回りをどのように捉えるかは投資家それぞれですが、客観的に考えた場合、ゼロ金利を背景としたこの現代において、マンション投資は安定的かつ高利回りの商品であると考えて良いのではないでしょうか。

もちろん、株式投資などの醍醐味に比べれば、マンション投資の利回りは魅力的ではないかも知れません。しかしながら、世の中の投資商品のほぼ全てにおいて、リスクとリターンは同じ比率です。マンション投資の利回りが控えめであることは、それだけ、マンション投資のリスクも低いということ。

リターンとリスクのバランスを考えたうえで、ご自身にとって最適な投資法を見つけるようにしていきましょう。

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