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トラブルが起きたら

ワンルームマンションを購入し、いざオーナー生活を開始したあと、起こり得るトラブルにはどんなものがあるのでしょうか。

不動産投資を知り尽くしたプロである、東京日商エステムの営業・瀬尾営業部長に聞いてみました。

東京日商エステム瀬尾営業部長

マンションを購入したあとに起こるトラブルには、大きく分けて2種類あります。

住んでいる方のトラブルと、賃貸管理会社とのトラブルです。

通常は、住んでいる方のトラブルに巻き込まれることはありませんが、賃貸管理会社に委託をせずに、自主管理をされている場合はご自身で解決しなければいけないケースもございます。

賃貸管理会社とのトラブルは
どんなものがある?

本業を持っているサラリーマンの皆さんは、ほぼ賃貸管理会社に管理を委託することになるでしょう。その場合、どんなトラブルが想定されるのか見ていきましょう。

【トラブルその1】建物管理がずさん

賃貸管理会社の仕事は、家賃の回収や入居者管理だけではありません。「建物管理」と言って、故障や修繕の手配や設備交換、共有部分の清掃なども業務のうちです。

細かいことのようですが、日頃のメンテナンスは、入居者の満足を高め、退去を防ぐことにつながる大切な業務なので、けしておろそかにはできません。

また、故障や修繕の手配が迅速かどうかは、家賃に直結する重要ポイントです。民法改正によって、住人による過失ではない故障が発生した場合、故障の内容と故障期間次第で、家賃が減額されてしまうこともあるからです。

【トラブルその2】入居者募集に関するトラブル

今住んでいる人の退去が決まったあとに、すぐ次の入居者が決まらないと、空室期間ができてしまいます。空室期間が長くなればなるほど、家賃収入がゼロという期間が長くなります。

「入居者管理業務に力を入れてくれる」と言い難い管理会社もあるのが事実。賃貸管理会社の選択次第では、マンション経営が成り立たなくなる可能性もあります。空室については、こちらのページで瀬尾営業部長がくわしく説明しています。

また、入居者審査が甘い場合も要注意。入居希望者が、信頼に足るかどうかの判断は管理会社に委ねられているので、その判断が甘いと、まったくルールを守らず、クレーム三昧の人が入居…なんてことにもなりかねません。

【トラブルその3】費用が高い

原状回復費用、リフォーム費用が思ったより高額になったというトラブルも、「あるある」です。

なぜ思ったよりも高額になってしまうのかというと、管理会社によっては、紹介料を費用に上乗せするので、相場以上の料金を請求されるからです。

住民トラブルは
どんなものがある?

賃貸管理会社にお願いしていれば、住民トラブルをご自身で解決する必要に迫られることはありませんが、一応ご説明します。

住民トラブルの多くは、クレーム対応になるでしょう。

設備が壊れた、騒音がある、ゴミ出しのルールが守られない…。騒音やゴミ出しが住人同士のトラブルの火種となり、裁判や、果ては傷害事件に発展したケースも。

自分の身にトラブルなんて起こらないだろうと思っているとしたら、それは間違った認識です。

少し古いデータですが、日本法規情報が2014年に行なった「近隣トラブル意識調査」では、「近隣トラブルに遭ったことがある」と回答した人は43%にものぼっています。

また、2019年3月現在、日本最大級の法律相談ポータルサイト「弁護士ドットコム」で「近隣トラブル 裁判」で検索すると2,062件が、「隣人 裁判」で検索すると1,207件もの質問がヒットするほど。「住民トラブルはいつかは起こる」という感覚を持っておいた方がいいでしょう。

優れた賃貸管理会社であれば、解決のためのノウハウを持っており、万が一裁判に発展した場合も、顧問弁護士などが解決に乗り出しますので、オーナー自らが解決に奔走するようなことはないでしょう。

参照元:Infoseekニュース  https://news.infoseek.co.jp/article/prtimes_000000071_000006827

参照元:弁護士ドットコム https://www.bengo4.com/

東京日商エステム瀬尾営業部長

賃貸管理会社の質を見極めるには、管理実績をチェックしましょう。

何年間の実績があり、今まで何万戸の管理していて、現在はどのくらい管理しているのか。こういった「数字」を見ていくと、質が低い賃貸管理会社に、そうそうあたらないで済むと思います。

管理会社の中には、入居者管理業務のみを取り扱っており、建物管理はやっていないところもあるので、注意してください。

いちばんいいのは、ご自身で賃貸管理会社を探すよりも、購入から管理まで自社やグループ会社で行っているところに、最初からお願いしていくことです。そうすれば、手間もかからず、原状回復やリフォームの際も紹介料も必要がないケースがほとんどでしょう。

お住まいの方同士のトラブルは、入社14年になりますが、私が担当した物件では、起こったことがありません。

もしお持ちの物件でトラブルが起こったとしても、オーナー様のお手をわずらわせることなく、賃貸管理会社で解決いたしますので、ご安心ください。

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