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空室になったら

先輩投資家に不動産投資のリスクを聞くと、「空室」を挙げる人が多いのではないでしょうか。

空室になったら、オーナーは何をすればいいのか、そもそも、なるべく空室期間を作らない秘訣はあるのか、不動産投資のプロである東京日商エステムの営業・瀬尾営業部長に聞いてみました。

Q.空室になったら、オーナーは何をするべきなのでしょうか?

東京日商エステム瀬尾営業部長

2年に1回訪れる更新のタイミングですが、現入居者様が退去の意向を示されたあと、すぐに次の入居者が決まればいいのですが、そううまくはいかないこともあります。

そのときに、管理をオーナー様ご自身で行なわれているか、賃貸管理会社に任せているかによって、やるべきことが大きく変わります。

ご自身で管理をしている場合は、まず2つのポイントを確認する必要があります。

それは、「賃貸仲介会社が適切な宣伝活動がされているか」「住居部分の設備を見直す」こと。

家賃の見直しは最終手段です。

管理を自分で行なう場合の
空室後対応

「適切な宣伝活動がされているか」「住居部分の設備を見直す」という2つのポイントを詳しく解説していきます。

適切な宣伝活動がされているか

賃貸仲介会社が各賃貸ポータルサイトに物件情報をきちんと掲載してくれているのか、掲載しているとしたら、綺麗な、見栄えがいい写真かどうかを確認。

あの大手ポータルには掲載されているのに、こちらのポータルには掲載されていないということがあるそうです。自分で各サイトを巡回し、見ていく必要がありますが、20以上のポータルサイトがあるので、それなりの時間を要するでしょう。

部屋を探しているユーザーを惹きつけるために、写真の質も大切にしましょう。自然光が入って、明るい写真になっているか、広く見える写真になっているか…。

サイト掲載数や写真に満足していない場合は、管理会社に働きかけて、動いてもらう必要があります。ただ、一度お願いしただけでは動いてくれない管理会社もあるようなので、そのときは、何度も連絡しなければならなくなります。

住居部分の設備を見直す

室内の仕様に魅力があるかどうか、一考してみましょう。

とくにバス、トイレ、キッチンといった水回りの設備は清潔感を求められるので、必要に応じてリフォームなどを考えなければなりません。

ただ、リフォームは大きなお金がかかるので、家賃の見直しの一歩手前、できれば出したくない奥の手なので、慎重に検討しましょう。

ここまでやっても、次の入居者が決まらなかったときはどうしたらいいのでしょうか?

東京日商エステム瀬尾営業部長

敷金や礼金をゼロにする、最後は家賃を見直すという手段を取るしかないこともあります。

そもそも、次の入居様を決めるために、ここまでオーナー様ご自身が労力をかけるのは、専業大家さんや、プロ大家さんでない限りは現実的とは言えません。

サラリーマンの方は、賃貸管理会社にお任せしてしまうのが安心で、手間もかかりません。

賃貸管理会社に委託している
場合の空室後対応

マンションの管理を、賃貸管理会社に委託していれば、さきほどあげた賃貸仲介会社への働きかけなどを、すべて賃貸管理会社サイドで行なってくれます。

設備見直しが必要な場合は、当然予算の連絡があり、リフォームするかどうかの最終決定権はオーナーにあります。

なにも問題がなければ、賃貸管理会社の担当者から、「今住んでいる方が退去します」「次が決まりました」という連絡だけがくるという形になります。

実際、当サイトでインタビューした、東京日商エステムに賃貸管理を委託している現役大家さんも、「5年間で1度だけ退去の連絡をもらいましたが、1週間で次が決まったと連絡がきた」というくらいのスピードで決まることもあります。

サラリーマンの不動産投資としては、自分の時間を使う必要がない、こちらのスタイルが理想的でしょう。

東京日商エステム瀬尾営業部長

東京日商エステムでは、建てる・売る・守るをトータルサポートしておりますので、賃貸管理もお任せください。

入居率は99.24%で、30日以上空室になっているお部屋は、常時1%以下をキープしています。

購入時に担当させていただいた営業が、そのまま管理もサポートいたしますので、オーナー様のお考えや所有物件の内容を理解しており、相談しやすい環境になっております。

Q.空室にしないための工夫はある?

東京日商エステム瀬尾営業部長

空室にしないのが、いちばんの空室対策です。

ようするに、物件を買うときに入居希望者が絶えない物件を選ぶということが何より大切なのです。

とにかく立地が最重要。どんなに設備が整っていたとしても、たとえば駅から徒歩20分というマンションに、果たして人は集まるでしょうか。

1に立地、次に住みやすさ=設備と、安全性=設計。マンションの購入を検討する際は、その順で見ていきましょう。

立地は、交通の便がいい駅の徒歩10分圏内が理想です。また、人口が増え続けている、単身世帯が多いなどのポイントも抑えている場所であること。

設備については、単身者を狙うマンションであれば、コンシェルジュサービス、宅配ボックス、防犯カメラなどのセキュリティ面が求められます。また、東京日商エステムの物件のように、24時間風呂、キッチン周りの使いやすさなども、「ここに住み続けたい」と思うポイントになります。

どれか1個の設備があれば満足するということはなく、小さな「便利」や「安心」の積み重ねが、住み心地のいい、更新したくなるマンションにつながるのです。

設計は言うまでもなく、耐震性や耐久性。住んでいる人の安心を守るだけではなく、投資物件としての価値を長続きさせるために、必要不可欠です。

当サイトでは、実際に建っている東京日商エステムの物件を例に、立地・設備・設計のポイントを解説しているページもあるので、物件購入を検討している人は、読んでみてください。

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